Los precios de la vivienda en Londres explicados en cinco gráficos
El valor de las viviendas en la capital cae tras años de crecimiento anual
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Precios de la vivienda en Londres cayó un 0,6% en junio , según el organismo oficial de estadísticas del Reino Unido, la ONS. Puede que no parezca mucho, pero sigue a años en los que los precios crecieron en un promedio anual del 7.5% entre fines de 2009 y fines de 2017.
Los precios se han mantenido prácticamente sin cambios desde finales de 2017, tras años en los que Londres ha sido el pilar del mercado inmobiliario del Reino Unido. Ha habido mucha especulación sobre el efecto del Brexit en el mercado inmobiliario de Londres, pero todavía hay pocos datos que lo respalden. Podemos ver una serie de factores en juego que han llevado al debilitamiento de los precios, sin embargo, algunos de los cuales son de carácter nacional, en particular bajo crecimiento de las ganancias reales - y algunos más locales, incluidos flujos migratorios internos adicionales fuera de Londres.
Además, dado que los precios de Londres han aumentado en relación con el resto del sureste, podríamos haber esperado que el mercado de Londres se hubiera relajado bastante antes. Si es así, los cambios recientes podrían ser simplemente una corrección de la sobrevaloración de los últimos años. Es importante recordar que los precios de Londres siguen siendo muy altos con un precio medio de 475.000 libras esterlinas.
A continuación se muestran cinco gráficos que explican lo que está sucediendo.
1. El efecto dominó
Durante ciclos sucesivos desde principios de la década de 1970, el Reino Unido ha sido testigo de un fenómeno conocido como efecto dominó. En los períodos de auge económico, los precios de la vivienda han tendido a subir primero en Londres y el sureste y luego gradualmente, con el tiempo, las otras regiones se han recuperado. Londres siempre se ha mantenido al frente, pero la diferencia porcentual generalmente no ha aumentado.
Como muestra el gráfico anterior, los precios en Londres, en promedio, han sido aproximadamente el doble de los del norte (representados aquí por Yorkshire y Humberside, que se usa como comparación porque los límites regionales no han cambiado con el tiempo). La excepción a los cambios relativos es el período desde mediados de la década de 1990, en el que aún no se han restablecido las posiciones históricas.
2. Crecimiento de los ingresos
Los cambios en los precios regionales están fuertemente influenciados por factores nacionales, incluidos los bajos niveles de tasas de interés y el crecimiento de los ingresos reales. Sabemos que los ingresos reales tienen un fuerte efecto sobre los precios de la vivienda. Como regla general, un aumento del 1% en los ingresos reales conduce a un aumento del 2% en los precios reales de la vivienda, porque los hogares pueden pagar más. Y así, típicamente durante el ciclo, los precios de la vivienda exhiben más volatilidad que los ingresos.
Es particularmente notable que la Oficina de Responsabilidad Presupuestaria (OBR), el organismo de control fiscal independiente del Reino Unido, haya reducido sus pronósticos nacionales de precios de la vivienda, reconociendo que una productividad más débil está conduciendo a un menor crecimiento del ingreso real. Por ejemplo, en marzo de 2016, el OBR esperaba que los precios nominales de la vivienda aumentaran un 4,7% en 2019; para marzo de 2018, este se había revisado a la baja al 2,7% .
3. Oferta, demanda y patrones regionales
El escaso crecimiento de los ingresos explica por qué Londres está operando en un entorno nacional de vivienda más débil, pero no explica el patrón de precios regional. La mayor demanda en Londres, la escasez de oferta y los patrones de migración interna también influyen.
Para ello, es útil mirar más de cerca el sureste, es decir, el interior de Londres en relación con el exterior de Londres y en relación con el sureste en su conjunto. La característica clave es que ahora estamos viendo áreas que no están físicamente muy distantes entre sí y sabemos que la mayoría de los movimientos tienen lugar en distancias muy cortas, según el Encuesta de vivienda en inglés 2014-15 , 74% de las personas que se mudan, donde el jefe de hogar era menor de 55 años, se reubicó por menos de diez millas y el 24% se mudó menos de una milla.
Desde hace mucho tiempo, Londres ha tenido más personas que abandonan la ciudad de las que entran. Si bien atrae a los jóvenes, Londres pierde a los grupos de edad ligeramente mayores. Esta pérdida disminuyó drásticamente hasta 2009, pero luego se aceleró nuevamente, particularmente en 2016 y 2017 para superar las 100,000 personas.
Este patrón es ampliamente consistente con la trayectoria observada de los precios de la vivienda. Dado que una gran proporción de personas que abandonan Londres se van a otros lugares del sureste, esperamos ver una caída en la relación de los precios de la vivienda en Londres en relación con el sureste en los últimos dos años y este parece haber sido el caso.
4. Tipos de propiedad coherentes
Los precios relativos de los distintos tipos de inmuebles (viviendas unifamiliares, semis, chalets adosados y pisos) han subido y bajado de forma similar, aunque existen, por supuesto, diferencias absolutas en los precios. Así como los hogares pueden moverse entre ubicaciones, pueden sustituir entre tipos de propiedad, lo que conduce a movimientos de precios similares.
Por lo tanto, el siguiente gráfico se concentra en las diferencias entre los precios de las propiedades adosadas en el interior y el exterior de Londres. Indican que ha habido recientes caídas de precios relativos en el interior de Londres, lo que de nuevo es coherente con el hecho de que los hogares se mudan de las zonas interiores más caras.
5. Propiedades de inversión
Sin embargo, los flujos migratorios no son toda la historia. Tampoco es probable que los precios relativos se expliquen en términos de escasez de oferta; el sureste también sufre escasez. Pero una explicación adicional radica en términos del entorno monetario y niveles notablemente bajos de tipos de interés.
La vivienda en Londres está fuertemente influenciada por su papel tanto como una inversión como como un bien de consumo. Los motivos de inversión para comprar una vivienda también son importantes en otras áreas pero, posiblemente, Londres tiene características especiales, y los precios en Londres son más sensibles a los cambios en las tasas de interés que en otros lugares. Existe la posibilidad, por lo tanto, de que a medida que las tasas de interés suban gradualmente en la economía, Londres se verá más fuertemente afectada que otras regiones, comenzando a restaurar algunos de los patrones históricos que se ven en el primer gráfico.
Sin embargo, a pesar de todo lo que se habla de la caída de los precios de la vivienda, debemos tener en cuenta que el precio medio de incluso un piso en Londres es todavía más de £ 400,000 . En comparación, el precio medio de un apartamento en el sureste está más cerca de las 200.000 libras esterlinas, e incluso esto supera los recursos de la mayoría de los compradores potenciales por primera vez sin un apoyo adicional significativo. Por lo tanto, es poco probable que las caídas de precios que estamos viendo tengan beneficios significativos para los compradores por primera vez. Al menos en la escala que ha tenido lugar hasta ahora, la caída simplemente implica modestas pérdidas de capital para los propietarios existentes. Por Geoff Meen , Catedrático de Economía Aplicada en la Universidad de lectura
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